La perizia: il documento fondamentale nella vendita esecutiva

Nell’ambito delle procedure esecutive, la perizia di stima dell’immobile è redatta da un professionista esperto in materia, nominato dal Giudice dell’Esecuzione, di cui è ausiliario, che svolge le sue funzioni nell’ambito di rigide e precise competenze.

I consulenti tecnici sono iscritti in specifici albi, divisi per qualifica professionale, tenuti dai Tribunali ed il loro compito è quello di rispondere in maniera puntuale e precisa ai quesiti formulati dal Giudice, garantendo, nello svolgimento dell’incarico, la propria imparzialità nei confronti delle parti.

La relazione fornisce tutti gli elementi informativi rilevanti per la determinazione del valore del bene nonché quelli che interessano i potenziali acquirenti.

In particolare, dalla perizia deve evincersi:

1. l’effettiva titolarità del bene espropriato in capo al debitore
2. la corretta identificazione catastale dell’immobile;
3. l’esistenza di formalità, vincoli e oneri, tra cui le ipoteche iscritte e le domande giudiziali trascritte, che andranno cancellate con il decreto di trasferimento, nonché gli oneri condominiali insoluti, le convenzioni che limitano l’alienabilità dell’immobile o regolano le condizioni dell’alienazione, i vincoli di natura storico artistica o diretti alla conservazione del territorio;
4. lo stato di occupazione del bene;
5. la regolarità edilizia o, in mancanza, la sanabilità o meno di eventuali abusi;
6. il reale valore del cespite.

La perizia, dunque, è un elemento cardine della procedura esecutiva, soprattutto se si considera che nel caso di oneri o i diritti reali o personali non apparenti gravanti sul bene e non evidenziati in sede di relazione del consulente, oltre che nel testo dell’ordinanza di vendita, l’acquirente è garantito dal diritto alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo.

Per tale motivo è opportuno leggere con attenzione la relazione, tenendo ben presente che il consulente non è responsabile dell’errata descrizione dell’immobile pignorato quando l’aggiudicatario disponga degli elementi per individuare l’effettiva consistenza dell’immobile.

FOCUS

La consulenza tecnica d’ufficio costituisce la fonte principale e fondamentale di informazione nella vendita giudiziaria, in quanto la perizia e gli elementi di essa sono riprodotti dal delegato nell’avviso di vendita e quindi nel decreto di trasferimento.

Antonio De Simone,
avvocato del foro di Napoli
e direttore della rivista Ex Parte Creditoris