Rischio Idrogeologico: Impatto sui Prezzi delle Case in una Nuova Ricerca
MILANO (ITALPRESS) – In Italia, un paese con un elevato rischio idrogeologico, la relazione tra questo aspetto e la valutazione immobiliare è ancora poco esplorata. Un’importante iniziativa per colmare questa lacuna è rappresentata dallo studio di Marco Rossitti, ricercatore presso il Dipartimento di Architettura, Ingegneria delle Costruzioni e Ambiente Costruito – DABC del Politecnico di Milano. Il suo lavoro, intitolato “Valutazione del rischio di alluvione e caratteristiche di resilienza nel mercato immobiliare italiano”, è accessibile sulla piattaforma SSRN ed è parte della Working Paper Series del Center for Real Estate del MIT – Massachusetts Institute of Technology di Boston, USA.
La ricerca e il contesto internazionale
La ricerca di Rossitti è stata effettuata in parte presso il Center for Real Estate del MIT, dove ha avuto l’opportunità di approfondire il tema grazie a un periodo di visiting, supportato dal Progetto Rocca, una collaborazione internazionale tra il Politecnico di Milano e il MIT. Durante questo periodo, Rossitti ha collaborato con Siqi Zheng, un’autorità riconosciuta nel settore del real estate a livello mondiale.
Utilizzando un modello econometrico sviluppato presso il MIT e un accordo di fornitura dati con il portale immobiliare Idealista, lo studio ha analizzato circa tre milioni di annunci immobiliari. L’obiettivo era di comprendere come il rischio di alluvione e le caratteristiche di resilienza impattino sui prezzi delle abitazioni, con un focus particolare sulla regione Lombardia. Alla fine dell’analisi, sono stati considerati poco più di un milione di annunci che includevano dati utili per lo studio.
Risultati e implicazioni della ricerca
Rossitti ha dichiarato: “Abbiamo deciso di concentrarci sugli appartamenti, partendo dal prezzo di offerta per stimare il valore di mercato in base alle caratteristiche intrinseche e estrinseche degli immobili”. Le variabili analizzate comprendevano, oltre alla superficie e al numero di piano, anche la distanza da mezzi pubblici e centri storici, con particolare attenzione alla distanza da fiumi o laghi, tutti elementi che possono influenzare la percezione del mercato, nonostante aumentino le condizioni di rischio.
La geolocalizzazione dei dati è stata confrontata con le mappe di pericolosità alluvionale fornite da ISPRA, l’Istituto Superiore per la Protezione e Ricerca Ambientale. I risultati evidenziano un significativo abbassamento dei prezzi per gli immobili situati in zone “a rischio”. Il deprezzamento varia significativamente; è più elevato per le unità immobiliari ai piani inferiori e diminuisce con l’alzarsi del piano (resilienza “verticale”). Inoltre, gli immobili in buon stato conservativo sono percepiti come più resilienti e dunque subiscono ribassi minori.
Questa ricerca offre spunti per affrontare la progettazione immobiliare in modo innovativo. Per esempio, uno dei suggerimenti pratici che emerge dallo studio è quello di non utilizzare il piano terra — il più suscettibile agli eventi alluvionali — per scopi abitativi, lasciandolo libero per altre funzioni. Questo approccio potrebbe limitare l’esposizione ai rischi idrogeologici.
Un altro aspetto interessante del lavoro è l’impatto degli investimenti pubblici in opere di mitigazione del rischio idraulico, che si dimostrano efficaci nel ridurre il negativo effetto sui prezzi degli immobili. Rossitti ha sottolineato che se i valori di mercato calano eccessivamente, solo le persone con minori disponibilità economica tenderanno a risiedere in tali aree, creando potenziali problematiche di ingiustizia sociale.
Lo studio di Rossitti, pubblicato in un contesto internazionale e supportato da dati concreti, rappresenta una base di partenza per future ricerche nel campo della valutazione immobiliare e dei rischi idrogeologici. Le sue implicazioni non riguardano soltanto i professionisti del settore immobiliare, ma anche gli urbanisti e i policymaker che si occupano di pianificazione territoriale e gestione dei rischi.
Le informazioni e i risultati presentati nel lavoro di Rossitti possono servire come guida per sviluppare strategie più efficaci nella progettazione e valorizzazione degli immobili, tenendo conto dei diversi fattori di rischio. Con un’attenzione costante alla sicurezza e alla sostenibilità, si può augurare che simili studi influenzino positivamente le politiche locali e regionali in relazione alla gestione del patrimonio immobiliare.
Fonti ufficiali:
– Politecnico di Milano
– ISPRA (Istituto Superiore per la Protezione e Ricerca Ambientale)
– MIT Center for Real Estate
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